市街化区域・市街化調整区域とはなにか？

①調整区域内は原則として家を建てられない区域

不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらかにあるかです。


市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。


市街化区域と市街化調整区域については、都市計画法に次のように定められています。

・市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

・市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

（都市計画法第7条）

都市計画法の目的は、都市づくりの計画（都市計画）を立て、実現することにあります。


その都市計画を定める区域を都市計画区域といいます。

まず、都市計画を定めるエリアを「都市計画区域」に、そしてそれ以外のエリアを「都市計画区域外」として分けます。


そうすると日本全国、都市計画区域内の土地か都市計画区域外にわかれることになります。

この都市計画区域内の土地をさらに細かく「市街化区域」「市街化調整区域」に分けます。


四日市市周辺都市計画マップ↓



青色が市街化区域
赤色が市街化調整区域
白地が都市計画区域外

②市街化区域と市街化調整区域の違いとは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域（既成市街地）、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（エリア）のことです。


市街地とは、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、農地や森林などが見られません。


そして、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになります。市街化区域では、必ず用途地域を定めます。

市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域のことです。


農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。


ただし、最近は、各自治体ごとに、市街化調整区域内でも規制緩和が進められ、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、公益上必要な建築物や世帯分離のための住宅などの開発可能な特例もあります。


四日市市では「既存集落の維持のための市街化調整区域における規制の緩和」により、条件が合えば、既存集落、第１種既存集落エリアにおいても住宅の建築可能な条例がありますのでご確認ください。

ですから、「市街化調整区域=100%住宅を建てることはできない」と思い込まないことです。

ちなみに、市街化調整区域では、原則として用途地域を定めません。

まず、市街化区域の範囲を限定的に定めて、その区域内の市街化が進んだら、市街化調整区域の一部を市街化区域に入れ、計画的に市街化を進めていきます。


日本の全国土の内、市街化区域の面積割合は約4%程度ですが、その約4%に全人口の約70%の人が居住しています。


③区域区分（線引き）とは

市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分（線引き）」と呼びます。


線引きの目的は、市街化する範囲を限定することにより、無秩序な市街化を防止するためです。


そのため、市街化区域では、必ず用途地域を定めます。

具体的な調査方法

役所の都市計画課で「都市計画地図」を開き、物件が都市計画区域に指定されているか調べます。

指定されている場合、市街化区域・市街化調整区域のいずれに位置するかを調べます。

まとめると次のようになります。

①市街化区域：すでに街か10年以内に街にするエリア


②市街化調整区域：街をつくる予定のない農地や森林