カテゴリ：四日市の不動産売却知識 / 投稿日付：2022/02/28 12:09
空き家を不動産相続したらどうする？
空き家を相続や、空き家・古民家管理の必要性が発生した時にどうすべきか？
３つの方向性とそのメリット、デメリットを紹介します。
１．空き家を管理をしつつ保有していく
何もしなくていいメリットはあるが、現地への交通費、固定資産税や都市計画税に加え、空き巣の侵入を防ぐための防犯対策や空き家管理サービス利用費、火災保険や地震保険など維持管理コストが発生します。
また、管理をせず、放置していると不法侵入や放火リスクなどがあります。
さらには、空家等対策の推進に関する特別措置法により、所有者に固定資産税の優遇が受けられなくなるだけでなく、命令に反すると50万円以下の過料に処せられる場合があります。
放置することにより考えられる主な問題
- ・建物などが倒壊し周辺に危害を及ぼす
- ・敷地内に不法投棄されてゴミ屋敷となる
- ・人が住んでいないため放火の対象となりやすい
- ・犯罪者などの拠点となる可能性がある
また、周辺への影響を考慮すると、空き家を放置しておくこともできず、最終的に行政の判断でその空き家を解体処分することにもなります。
その費用負担は原則所有者に請求されることになりますが、所有者の所在が不明な場合などはその負担を税金で賄うことになり、こうした行政の負担も問題となってきます。
２．人に貸す・セカンドハウスとして活用する
メリットとしては愛着のある家を残せますが、リフォームやリノベーションが必要となり、先行投資の費用が予想以上にかさみます。
また市場環境により回収期間の長期化リスクを抱えますし、家賃が比較的安い郊外や地方では、回収が難しいのが現状です。
固定資産税は1月1日の土地の状態で決まりますが、建て替えで新築することで減額を維持する、住宅用地から農地へ地目変更し減額する活用方法もありえます。
３．保有も管理も大変なため、売却する
最もご相談が多いのは売却の相談です。
維持コストが発生し続ける不動産に決着し、お金を自分やこどものために有効活用できることがメリットになります。
➀売却しやすくするポイント
築年の古い木造の一戸建てなら、築25年以上の建物価値はほぼ土地だけの価格になります。
かえって土地価格よりも安い価格でしか売却することができません。
売却の時点で、解体費用など更地にするための費用を差し引いて価格が決定されてしまうからです。
しかも、建物がある状態では、買い手はその後更地にする費用を安全に見積もるため、所有者である売主が解体する費用よりも高い金額が差し引かれた金額でないと売却できません。
結論、売主自ら売却前、あるいは引き渡し時点では更地にすることを条件に売却した方が、手元に残るお金が増えることになります。
したがって、空き家を相続し、売却をする場合には、建物は解体することを前提にして考える方がいいでしょう。
売却には、仲介手数料だけでなく測量などの売却費用や売却益にかかる譲渡所得税がかかることを頭のかたすみにおいておいてください。
②空き家の売却は相続から３年以内が目安
空き家の売却を促進させるために、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。
一定の要件を満たす空き家を相続または遺贈により取得し、令和5年12月31日までにその空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件に当てはまるときはその利益から最大3,000万円を控除できるというものです。
適用条件は厳しく確認が必要ですが、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することとなるため、相続すれば3年以内に売却を終えるスケジュール間が必要となります。3年と聞けば何とかなりそうな気がしますが、買い主は簡単に現れません。
建物を解体した後の土地を売却することでも、控除の適用が受けられるので、古い空き家であれば、建物を解体し、更地にしてから売却をする方が現実的でしょう。
以上、空き家を相続した場合どうすべきかについてまとめましたがその他にも状況にあったいろいろな活用方法があります。
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