空き家を不動産相続したらどうする？




空き家を相続や、空き家・古民家管理の必要性が発生した時にどうすべきか？


３つの方向性とそのメリット、デメリットを紹介します。





１．空き家を管理をしつつ保有していく



何もしなくていいメリットはあるが、現地への交通費、固定資産税や都市計画税に加え、空き巣の侵入を防ぐための防犯対策や空き家管理サービス利用費、火災保険や地震保険など維持管理コストが発生します。


　また、管理をせず、放置していると不法侵入や放火リスクなどがあります。


　さらには、空家等対策の推進に関する特別措置法により、所有者に固定資産税の優遇が受けられなくなるだけでなく、命令に反すると50万円以下の過料に処せられる場合があります。


放置することにより考えられる主な問題

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• ・建物などが倒壊し周辺に危害を及ぼす

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• ・敷地内に不法投棄されてゴミ屋敷となる
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• ・人が住んでいないため放火の対象となりやすい
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• ・犯罪者などの拠点となる可能性がある

２．人に貸す・セカンドハウスとして活用する




メリットとしては愛着のある家を残せますが、リフォームやリノベーションが必要となり、先行投資の費用が予想以上にかさみます。

また市場環境により回収期間の長期化リスクを抱えますし、家賃が比較的安い郊外や地方では、回収が難しいのが現状です。


固定資産税は1月1日の土地の状態で決まりますが、建て替えで新築することで減額を維持する、住宅用地から農地へ地目変更し減額する活用方法もありえます。



３．保有も管理も大変なため、売却する



最もご相談が多いのは売却の相談です。
維持コストが発生し続ける不動産に決着し、お金を自分やこどものために有効活用できることがメリットになります。


➀売却しやすくするポイント

　

築年の古い木造の一戸建てなら、築25年以上の建物価値はほぼ土地だけの価格になります。


かえって土地価格よりも安い価格でしか売却することができません。


売却の時点で、解体費用など更地にするための費用を差し引いて価格が決定されてしまうからです。


しかも、建物がある状態では、買い手はその後更地にする費用を安全に見積もるため、所有者である売主が解体する費用よりも高い金額が差し引かれた金額でないと売却できません。


結論、売主自ら売却前、あるいは引き渡し時点では更地にすることを条件に売却した方が、手元に残るお金が増えることになります。


したがって、空き家を相続し、売却をする場合には、建物は解体することを前提にして考える方がいいでしょう。




売却には、仲介手数料だけでなく測量などの売却費用や売却益にかかる譲渡所得税がかかることを頭のかたすみにおいておいてください。



②空き家の売却は相続から３年以内が目安


空き家の売却を促進させるために、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。


一定の要件を満たす空き家を相続または遺贈により取得し、令和5年12月31日までにその空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件に当てはまるときはその利益から最大3,000万円を控除できるというものです。

適用条件は厳しく確認が必要ですが、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することとなるため、相続すれば3年以内に売却を終えるスケジュール間が必要となります。3年と聞けば何とかなりそうな気がしますが、買い主は簡単に現れません。


建物を解体した後の土地を売却することでも、控除の適用が受けられるので、古い空き家であれば、建物を解体し、更地にしてから売却をする方が現実的でしょう。

以上、空き家を相続した場合どうすべきかについてまとめましたがその他にも状況にあったいろいろな活用方法があります。


空き家を相続したらまずは当店にご相談ください！
お客様の目線に立ち、状況に合ったご提案をさせて頂きます！

「センチュリー21U.Kカンパニー」にぜひご相談ください。

三重県の四日市市、菰野町、その他北勢地域の不動産に関しては、センチュリー21 U.Kカンパニーへお気軽にお問合せください！



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センチュリー21 U.Kカンパニー

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お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？

家を売却して手元に残るお金の計算方法

「家の売却金額（=売買代金）」から売却にかかった「諸費用」を引いた残りのお金が手元に残る金額になります。


では、売却にはどのような費用がかかるのでしょうか。


売却にかかる費用には、次のようなものがあります。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
• 所有権移転登記費用：買主が負担することが多い

また、住宅ローンが残っている場合は、次のような費用が必要です。


・住宅ローンの繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消登記費用


さらに、売却して利益が出ると、譲渡所得税として所得税と住民税がかかります。


また、売買状況や物件の状態にもよりますが、その他の費用も必要になるため、資金計画の際には計算に入れておくようにしましょう。

お家の売却にかかる諸費用

それぞれの費用を一緒に確認していきましょう



・仲介手数料

仲介手数料とは、家の売却が成功した際に不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で不動産会社が受け取れる上限額が定められており、それを超えない範囲内で不動産会社が自由に決められることになっています。

なお、一般的には、上限額いっぱいに設定している不動産会社がほとんどです。

売買契約が決まれば、売買契約書を作成します。不動産の売買契約書は印紙税の課税文書なので、定められた金額の収入印紙を貼付し、消印することによる納税が必要です。

印紙税の税額は、契約書に記載されている取引額によって以下の通り定められています。※2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率適用

売買や相続、贈与、建物を新築したときなど、不動産（土地・一戸建て・マンション）の登記に変更があった場合は、登記手続きが必要です。また、住宅ローンを借りて購入したときも、購入した不動産を借入額の担保にするために抵当権の設定登記がされます。

登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することです。この登記手続きをする際には、登録免許税（とうろくめんきょぜい）という税金がかかります。

住宅ローンが残っている家を売却したときは、ローンを完済して設定されていた抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）をしなければなりません。

抵当権抹消登記を自分で行う場合の登録免許税は、1つの不動産に対し1,000円です。土地と建物は別の不動産とみなされるため、一戸建ての場合は2,000円になります。

その他、以下のような場合も、売主が登記変更をする必要があるため登録免許税がかかります。

・登記簿上の住所と現住所が違う場合
・結婚等で登記簿上の名字と違う場合
・相続等で登記簿上の所有者と名義が違う場合

・権利証（登記済証・登記識別情報）を紛失した場合

・登記していなかった（未登記）場合

これらの登記手続きは、すべて自分で行うこともできます。しかし、手続きが煩雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。


司法書士に手続きを依頼した場合は、登記内容や登記する不動産の価額にもよりますが、1万円程度〜5万円程度が報酬の相場となっています。


・所得税・住民税

家を購入したときの金額よりも高く売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する所得税と住民税の納税が必要です。

この不動産を売却したときに出た利益のことを譲渡所得（じょうとしょとく）といいます。譲渡所得に課せられる所得税が、譲渡所得税です。

売却して利益が出なかった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。

家を「売った金額」からは、売却するときにかかった仲介手数料などの費用（譲渡費用）を差し引くことができます。

また、家を「買った金額」には、家の購入代金だけでなく、仲介手数料などの購入時にかかった費用（取得費）を計上することができます。

譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超えの場合は長期譲渡所得になります。

※譲渡所得税には、2037年（令和19年）まで復興特別所得税が上乗せされています

所有期間が5年を超える長期譲渡所得であっても、譲渡所得の2割も納税が必要なことに驚かれた方がいるかもしれません。

しかし、譲渡所得（売却利益）が出ても、マイホーム（居住していた家）を売却した場合には、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。


このように、居住用の家を売却したときは、3,000万円を超える利益が出ないと譲渡所得税・住民税はかからないため、実際には多くの方は課せられません。ただし、以下の注意が必要です。

・所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定

・買い替えの場合、家を売却したときの特例と住宅ローン控除は併用できない


所有期間が5年や10年の節目の期間に当てはまる場合は、このことに注意して売却時期を決定するようにしましょう。

・その他の費用


その他の費用は、状況によって変わりますが、主にかかる可能性がある費用は以下の通りです。


・印鑑証明書の費用

不動産の売買時には印鑑証明書の提出を求められますので、その費用（数百円）が必要です。


・測量費用

土地や一戸建てを売却する際に、土地の面積や境界があいまいな場合は、測量や境界確定が必要となります。

30～40坪（100〜130㎡）程度の一般的な住宅地では、30～45万円程度が相場です。


・リフォームやハウスクリーニング費用

売却する家の状態によっては、リフォームやハウスクリーニングが必要な場合もあります。

ハウスクリーニングは、家の広さや作業箇所によっても変動しますが、5〜20万円くらいが相場です。

一方リフォームは高額な費用がかかるうえ、買主が購入後に自分の好きなようにリフォームしたいことも多いので、独自で判断せず、不動産会社と相談してから決めましょう。


・建物の解体費用

築年数が古い家の場合は、建物に価値がないため解体して更地にすることを条件に売却することが多いです。その費用を売主が負担しなければ、なかなか買い手がつきにくいこともあります。

家などの建物の解体費用は構造や大きさによって異なりますが、木造で1坪あたり4～5万円、軽量鉄骨造で1坪あたり6～7万円くらいが相場です。

ただし、先に解体して更地にしてしまうと、固定資産税が上がるなどのマイナス面があるため、まずは古家付き土地として売り出すことがおすすめだと言えます。


・引越しや残置物の処分費用など

居住中に家を売却した場合は、引き渡しまでに引越しする必要があります。また、売却した家が空き家の場合も、残置物（置きっぱなしで残された荷物のこと）があれば処分しなければなりません。

引越し費用は引っ越し時期や荷物の量にもよりますが、10～30万円くらいを考えておくとよいでしょう。

また、残置物の処分費用は量と処分する物によりますが、10〜50万程度かかることもあります。なぜなら、残置物の処分は「産業廃棄物収集運搬業」の認可を受けた業者でないと行うことができないからです。

なかには無許可で行う会社や、山に不法投棄するなどの悪質な行為をしている場合もあるため注意が必要です。


ここまで、家やマンションなどの売却時にかかる諸費用について細かくみてきました。売却後、手元にいくらお金が残るかについては、次の計算で大まかな額が算出できます。


売却代金−（仲介手数料＋印紙代＋登記費用）


また、売買契約時に売却代金の全額を受け取れるわけではないことにも注意が必要です。

売却したときの手取り金額を知るためには、まず、いくらぐらいで家が売れそうなのかを調べる必要があります。そのためには、不動産会社の査定が必要です。

しかし、いきなり不動産会社に問い合わせをするのは気が引けるという方もいることでしょう。

そのようなときは、「センチュリー21U.Kカンパニー」にぜひご相談ください。

三重県の四日市市、菰野町、その他北勢地域の不動産に関しては、センチュリー21 U.Kカンパニーへお気軽にお問合せください！



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不動産の売却をする前に理由を整理しましょう


ライフスタイルや家族構成の変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があるでしょう。


まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理してみましょう。


その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などを確認します。


このような整理をすることで、売却価格や時期などの条件、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。


理由について考える


・子供の成長に伴い広い家に住み替えたい


・子供が独立したので都心部に住み替えたい


・定年を機にUターンしたい


確認したいこと


・住み替え時期はいつごろか？


・手元資金はどの程度あるか？


・今の住まいに戻る可能性があるか。


住み替えのイメージ


・どのくらいの価格で売却するのか


・売却時期はいつごろか


・転居は購入するのか、賃貸するのか ・今の住まいを売却せずに賃貸するのか


イメージが固まったら不動産業者の担当者に相談しましょう。

不動産の価格を算出するときに不動産鑑定評価で使われる方法は、次の3つです。


（1）取引事例比較法


（2）収益還元法


（3）原価法


このうち、居住用マンション売却に際して、不動産業者が「査定」の基準として使うのは「（1）取引事例比較法」。


同じマンションの別室、あるいは近隣の似たような物件がいくらで売られているか、またいくらで買われたかを参考に、査定物件の価格を割り出すのです。


過去の取引価格の事例データを参照し、そのマンションと比べて有利な面や不利な面、時系列などを考慮して、適正な価格を算出できるのがメリットと言えます。


この鑑定方法を使う際には、投機的な物件や特別に売り急いだ物件などは事例から排除することになっています。


ただし、「取引事例比較法」では、どれだけ適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果や、その信頼性が左右されるという弱点があります。


例えば、たくさんの事例がある物件と、たった1つしか事例がない物件では、査定の精度はまるで違ってきます。


事例が多ければ、成約価格の平均値を取ることで、より適正な価格を割り出すことができるからです。


また、たとえ事例が多かったとしても、直近のものではなく3年前、5年前の事例しかなければ、市場の動向や景気の概況も変化していて査定の精度は下がります。

さらに、売主さんの事情や背景によっても、成約価格は大きく変動するのです。


かと言って、「取引事例法」がまったく参考にならないというわけではありません。


過去の事例から導いた査定額を一つの目安としながら


・売るまでにかけられる時間


・住宅ローンの残債


といった条件を考慮しながら、「理想の売却価格」「これで売れなければ損をするという価格」を見極めることは可能です。


そのプロセスを経た上で、売主として納得できる「売出価格」を決めていけば良いのです。


そのための適切なアドバイスをさせて頂ける、センチュリー21Ｕ．Ｋカンパニーに四日市のマンションの売却をご依頼下さい。